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于都资讯网 2020-08-01 450 10

蓝光发展恐退出千亿房企俱乐部:欠债范围高企 谋划状态堪忧

半年报披露在即,川系房企蓝光发展(SH600466)7月28日披露了上半年谋划情况简报,2020年前6个月,蓝光发展实现贩卖金额380.58亿元,较客岁同比减少18%,其中归并报表权益贩卖金额为272.15亿元。

图片来源:万得股票

根据这番业绩体现,刚在千亿阵营里待了一年的蓝光发展,恐怕很快就要出局。

2018年,蓝光发展整年实现贩卖面积802万平方米,实现贩卖金额855亿元,同比分别上升32%和47%。

配资利息是多少到2019年,虽然贩卖范围同比仅增长18.70%,但委曲实现1015.37亿的贩卖额,也算迈入千亿房企阵营,整年实现贩卖面积1095.30万平方米,同比增长36.63%。

再到本年,整个上半年的贩卖范围不及客岁整年的35%,加上疫情影响存货周转速率放缓,本年蓝光发展的业绩体现恐怕不会太好,或重回二线房企。

配资利息是多少而业绩下滑的同时,蓝光发展自身现金流不足,却在高溢价拿地,背后债务范围不停攀升,谋划风险也在不停增长。

偿债压力大

由于半年报还未披露,暂时以蓝光发展2019年年报对其欠债问题举行论述。

2019年年报数据显示:

蓝光一年内到期的各项金融欠债到达356.97亿元,同比增长75.30%;

欠债总额较2018年的1237.88亿元增至1627.7亿元,同比增长31.49%。

配资利息是多少在这三百多亿短期欠债中:

配资利息是多少包括41.28亿的尺度化债券融资;

164.74亿元的银行及信托等非标融资;

应付利钱7.37亿元;

以及143.58亿元主要用于生产谋划中产生的应付工程款、质料款等。

配资利息是多少但同期蓝光的钱币资金只有259.53亿元,且其中15.76亿元处于受限状态,无法笼罩全部债务,蓝光也因此被上交所约谈,只能发新债抵宿债。

7月27日,蓝光公布公告,拟刊行2020年第一期短期融资债券,范围10亿元,1年后还本付息,融资利率在5.5%-6.5%之间,迫近6%的平均融资成本线。

7月28日,蓝光再度公布公告,拟公然刊行范围不凌驾12.7亿元的第二期公司债,限期3年,融资利率在5.4%-7%之间。

配资利息是多少虽然融资成本还未详细明确,但参考2019年及从前的发债情况来看,蓝光的平均融资成本超7%,2019年更是增至8.65%,高于行业平均水平。

图片来源:南方都市报

配资利息是多少从这方面来看,蓝光这两轮发债融资利率,恐怕会迫近其能接受的最高融资成本线。

配资利息是多少而早在7月13日,蓝光就已经刊行了一轮范围10.65亿元的REITs,即房地产信托投资基金,平均融资成本在6.5%左右,就是为了归还宿债。

在更早些的5月下旬,蓝光也公示了2020年的两期债权融资计划,合计融资金额达11.9亿元,挂牌融资利率高达10.5%,融资成本之高,令人瞠目结舌。

看来,刚迈入千亿俱乐部的蓝光,业绩外貌光,现实上也是穷的叮当响。

但从2019年的财报体现来看,资本市场对蓝光发展认可度似乎不高。

2019年蓝光发展筹资活动所得现金流净额约70亿元,较2018年的214亿元,净减少144亿元,跌幅为67%。

导致筹资现金流减少的缘故原由除了偿债范围增长,融资范围降落也是紧张缘故原由。

根据财报数据,2018年,蓝光累积得到乞贷365亿元,到2019年降至299亿,净减少66亿元。而2019年归还的债务范围到达385亿元,2018年只有261亿,同比增长了124亿。

图片来源:东方财富

不计成本,疯狂拿地

而欠债范围的增长,跟蓝光2019年激进的扩张计谋不无关系。

数据显示,2019年蓝光发展通过收并购、互助开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地模式,新增修建面积1121万平方米,占2019年末待开发修建总面积63%。

配资利息是多少本年以来,受疫情影响,险些天下房企拿地和去化速率都在放缓,蓝光也不破例。

仅本年前5个月,蓝光累积拿地范围只有不到100万平方米,不到客岁整年的10%,拿地资金也只有131亿元。

配资利息是多少但蓝光的拿地成本并不低。

配资利息是多少7月8日,颠末465轮竞价,蓝光发展子公司苏州舜堂商务咨询有限公司以9.19亿元的高价得到江苏南通海门市出让一宗地块,折合楼面价13038元/㎡,溢价率高达99.59%。

配资利息是多少早在6月尾,蓝光发展还曾以12050元/㎡的楼面价竞得浙江宁波奉化区的一宗宅地,溢价率为49.7%,楼面价已与当地新居代价相当。

配资利息是多少高价拿地的背后,则是蓝光跻身千亿房企后,对未来土储范围的担心。

公然数据显示,截至客岁底,蓝光总土储货值约2700亿元,仅能满足未来两年左右的贩卖需求。

配资利息是多少不外,高溢价拿地也导致蓝光的ROIC(资本回报率)只有4.9%,大幅低于7%的行业平均水平,说明蓝光的一波操作并没有得到与之相应的投资回报。

图片来源:鹰眼预警

谋划效率不停降落

蓝光偿债能力相当堪忧

而且从蓝光的整体谋划效率来看,也在论证这家千亿范围的房企,并没有那么大的投资价值。

配资利息是多少2019年整年,蓝光累积营收391.9亿元,同比增长27%,归母净利润同比增长55%,到达34.6亿元,远超18.5亿元的行业均值。

数据不错,但红利质量不高。

配资利息是多少整个2019年,蓝光主业房地产贩卖产生的谋划性现金流只有38.33亿元,同年净利润为41.59亿,二者比值只有0.92,不足1,存在一定偏离。

配资利息是多少一般情况下,谋划性现金流跟企业净利润匹配度越高,红利质量越强。

配资利息是多少以二者比值即是1为临界点,低于1则意味着公司主业并未完全成为利润来源,红利质量偏弱。

图片来源:鹰眼预警

配资利息是多少别的,蓝光的资产变现能力也要大幅低于行业平均水平,谋划效率不高。

配资利息是多少反应房企去化能力的存货周转率,蓝光2019年只有0.3次,远低于20.8次的行业平均水平。

配资利息是多少应收账款周转率也只有22.3次,连续三年下滑,大幅低于182.8次的行业平均水平。

图片来源:鹰眼预警

图片来源:鹰眼预警

红利质量不高,谋划效率低下,也导致蓝光的资金面捉襟见肘。

一方面是259.53亿的账面现金,难以笼罩356.97亿的短期金融欠债,净资产欠债率连续高达80%,远超65%的行业平均水平。

另一方面则是除了谋划性现金流在利润组成中占比低于1,融资活动中产生的现金流也在降落。

前面提到,蓝光2019年累积得到299亿的乞贷,但2018年这个数字是365亿,同比减少了66亿。

这说明两点问题:

配资利息是多少一是外部融资渠道自动收紧对蓝光的资金支持;

配资利息是多少二是融资成本高企,蓝光不得不缩减对外融资范围,否则资本回报率会进一步降落。

配资利息是多少这就是高杠杆谋划的反噬,大量举债可以短时间内扩大公司范围,拉动业绩体现,但是如果缺乏与之匹配的偿债能力,尤其是谋划活动对利润的孝敬不足,则会陷入以债养债的滚雪球境地。

由此带来的直接结果就是资本回报率降落,外部融资成本不停增长,但为了继续谋划,只能接受现状,继续欠债。

配资利息是多少已经在欠债谋划里“破罐子破摔”的泰禾集团(SZ000732),就是最好的例子。

配资利息是多少以是,也希望蓝光不要成为下一个泰禾!


 

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